案情简述：2004年12月22日，原告与“乙”签订了《房屋买卖协议》，购买“乙”位于6号按揭房屋。双方约定按照该房屋原有价格即753，172元确定房款。因该房屋尚有贷款未结清，原告向“乙”支付了房屋总价35%的首付款263，172元、“乙”已经偿还的房屋贷款196，438.54元、房屋内的办公设备折价20，389.46元，合计480，000元。原告与“乙”签订房屋买卖协议后，原告以“乙”名义继续向银行偿还房屋贷款，直到2011年9月，偿还贷款本金490，000元，利息145，326.79元，合计635，326.79元。在房屋贷款全部还清后，原告要求“乙”配合办理房屋初始登记，并办理房屋变更登记手续，但“乙”以各种理由推诿，迟迟不办理相关手续。2012年8月，在原告多次催告“乙”办理相关手续的情况下，“乙”才被迫告知原告他本人叫丙，“乙”是其当年以自己的头像乙的身份信息办理的居民身份证。丙未考虑以后办理房屋登记会出现障碍，以乙身份证购买了诉争房屋，向原告出卖时隐瞒了这一事实。而原告在购买约定房屋时，出卖人“乙”所持居民身份证与《A市商品房买卖合同》上记载的身份信息，居民身份证信息一致，造成原告无法分辨，而与之签订了《房屋买卖协议》，并依约履行了合同义务。现原告已经按照《房屋买卖协议》付清全部房款，由于作为出卖人的丙身份信息虚假无法完成房屋初始登记，更无法完成房屋过户登记，使原告订立合同时的目的无法实现。乙向被告丙出借身份信息，对于造成原告的合同目的无法实现负有不可推卸的责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。
律师认为：代理，指代理人以被代理人的名义实施民事法律行为。代理具有如下特征：1、代理关系中存在三方当事人，即代理人、被代理人和民事活动的相对方；2、代理人以被代理人的名义从事民事活动，行为人在以他人名义进行民事活动中，应向相对人表明其系代理他人从事民事活动。本案中，首先，乙没有任何委托丙买卖房屋的意思表示和实际行为，乙自始自终并未通过丙缔结法律行为，丙并未得到乙的授权；其次，在《A市商品房买卖合同》和《房屋买卖协议》的签订和履行过程中，丙并未向B公司和甲告知其是以乙的名义与他们签订房屋买卖合同，而是让合同相对方认为其就是乙，两次房屋买卖行为中，不存在三方当事人，均只有两方当事人，即B公司和“乙”（即丙）、“乙”（即丙）和甲。再次，两次房屋买卖行为中，丙没有代理乙从事民事活动的意思表示，《A市商品房买卖合同》签订完毕后，丙以其财产支付房屋首付款，偿还了部分住房贷款；在与甲签订了《房屋买卖协议》后，丙将诉争的房屋交付给甲使用，整个民事活动中，丙都是以房屋购买者和房屋所有者的身份出现在合同相对人的面前，不存在丙为乙谋利的法定代理条件。综上，丙与乙不存在代理关系，丙冒用乙的身份进行房屋买卖不构成代理，两次房屋买卖行为应认定为丙的个人商业行为。既然两次房屋买卖行为中，丙都是以其自身的意思表示对诉争房屋进行处分，两次房屋买卖都是丙的个人行为，与乙并无关联，那么《A市商品房买卖合同》的合同双方应为丙和B公司，《房屋买卖协议》的合同双方应为丙和甲，基于《A市商品房买卖合同》和《房屋买卖协议》产生的权利和义务，应由丙个人承担。
关于《A市商品房买卖合同》和《房屋买卖协议》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。合同是否具有效力，与合同是否依法成立息息相关，依法成立的合同，必须符合以下条件：1、当事人在订立合同时具有相应的民事行为能力或民事权利能力；2、合同当事人的意思表示真实；3、合同不违反法律或者社会公共利益。本案中，要明确《房屋买卖协议》的效力，首先必须确定《A市商品房买卖合同》的效力。关于《A市商品房买卖合同》的效力，第一，《A市商品房买卖合同》的合同双方是丙和B公司，丙作为成年人，具有完全民事行为能力，B公司作为合法登记的企业法人，具有订立合同的民事行为能力。第二，丙冒用乙的身份订立《A市商品房买卖合同》，但丙此后支付房屋首付款、偿还住房贷款及将诉争房屋交付甲使用的行为，说明购买诉争房屋是丙的真实意思表示；对于B公司而言，是否因丙冒用乙的身份订立合同，导致B公司意思表示不真实，从而导致合同无效或可撤销？B公司作为诉争房屋的出售方，其是否出售房屋，主要考虑购买人的购买力、是否能够按时足额支付购房款，并不以购买人的身份作为其是否出售房屋的标准，其是否出售诉争房屋与买方的身份之间没有必然联系，丙冒用乙的身份与B公司签订《A市商品房买卖合同》，并不足以使B公司的意思表示不真实，也不足以使《A市商品房买卖合同》为无效或可撤销的合同。此外，B公司在庭审中陈述无论是丙借乙的身份信息与其签订合同，还是乙本人与其签订合同，B公司都认可房屋买卖合同的效力，说明B公司签订《A市商品房买卖合同》是其真实意思的表示。第三，从丙冒用乙的身份订立《A市商品房买卖合同》后果来看，丙根据合同约定支付了房款并偿还贷款，其行为并未对社会经济秩序造成损害，也未损害社会公共利益或他人的经济利益。综上，无论是从B公司和丙的意思自治进行评判，还是从维护社会交易稳定进行衡量，《A市商品房买卖合同》都是有效的合同。
《A市商品房买卖合同》为有效合同，合同相对方为丙和B公司，那么，丙有权根据其签订《A市商品房买卖合同》所获得的权利，依法对诉争房屋进行处分。此后，丙再次以乙的身份与甲签订《房屋买卖协议》，并将诉争的房屋交付甲使用，甲对该《房屋买卖协议》予以认可，该《房屋买卖协议》符合合同的生效要件，同样为有效合同。丙与甲签订《房屋买卖协议》后，甲按约定支付了丙购房款项、偿还了银行贷款，已实际履行合同中约定的义务，现甲要求丙继续履行该协议，可予以支持，丙有义务排除产权登记障碍，协助甲办理房屋产权登记手续，但按《房屋买卖协议》的约定，在办理房屋过户变更登记手续中产生的费用，由甲承担。如乙因丙的冒用行为而造成损害，乙可另行向丙主张权利。
法院判决：
一、《A市商品房买卖合同》的合同双方为第三人B公司和被告丙，《房屋买卖协议》的合同双方为原告甲和被告丙。
二、原告甲与被告丙之间的《房屋买卖协议》为有效合同。
三、被告丙继续履行《房屋买卖协议》，在本判决生效之日起30日内协助原告甲办理房屋过户变更登记手续，依法应缴纳的费用，由原告甲承担。
四、驳回原告甲的其他诉讼请求。
相关法条：《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
